johardy01/06/2026 - 10:00 MERREPAK oleh JOHARDY IBRAHIM editor@dagangnews.com Kontrak sewa beli di Malaysia bukan lagi sesuatu yang asing dalam kehidupan kita. Sama ada kereta, rumah atau aset pembiayaan lain, hampir setiap isi rumah pernah menandatangani dokumen panjang yang dipenuhi istilah kewangan, angka dan struktur bayaran yang tidak semestinya difahami secara menyeluruh.
Hakikatnya, kebanyakan kita tidak membuat keputusan kewangan berdasarkan struktur faedah. Kita membuat keputusan berdasarkan kemampuan ansuran bulanan. Selagi angka itu kelihatan mampu ditanggung, kontrak akan ditandatangani.
Di sinilah bermulanya satu realiti lama dalam sistem kewangan pengguna negara — sah dari segi undang-undang, tetapi tidak semestinya telus dari sudut kefahaman mereka yang menanggungnya.
Bayar Bertahun-tahun
Ramai mula menyedari perkara ini hanya apabila cuba menyelesaikan pinjaman lebih awal.
Selepas bertahun-tahun membayar tanpa gagal, baki hutang yang tinggal sering kali tidak sepadan dengan jumlah bayaran yang telah dibuat.
Lebih membingungkan, situasi ini berlaku terutama dalam pembiayaan perumahan jangka panjang. Dalam sesetengah kes, peminjam yang telah membayar lebih dua dekad dalam tempoh 30 tahun masih melihat pengurangan baki pokok yang tidak selari dengan jangkaan awal mereka.
Fenomena ini bukan semata-mata isu disiplin kewangan individu, tetapi berkait rapat dengan struktur pengiraan faedah yang telah lama digunakan dalam sistem pembiayaan pengguna.
Rule of 78
Antara mekanisme yang lama digunakan ialah Rule of 78, selain sistem kadar rata (flat rate) dalam pelbagai bentuk pembiayaan.
Rule of 78 merupakan kaedah pengiraan faedah yang mengagihkan sebahagian besar caj keuntungan pada peringkat awal tempoh pinjaman. Dalam erti kata mudah, bayaran awal lebih banyak digunakan untuk melangsaikan faedah berbanding mengurangkan baki pokok.
Selagi pinjaman berjalan hingga tamat tempoh, kesannya tidak begitu ketara.
Namun apabila berlaku penyelesaian awal atau dalam tempoh panjang seperti pinjaman perumahan, struktur ini boleh mewujudkan persepsi bahawa baki hutang tidak berkurang secepat bayaran dibuat.
Di sinilah bermulanya jurang antara apa yang dibayar dan apa yang difahami.
Akta Sewa Beli (Pindaan) 2026 menutup era lama
Bermula 1 Jun 2026, Malaysia melaksanakan reformasi besar melalui Akta Sewa Beli (Pindaan) 2026.
Perubahan ini menamatkan penggunaan sistem kadar rata dan Rule of 78 dalam pembiayaan pengguna, dan menggantikannya dengan kaedah baki berkurangan (reducing balance) serta kadar faedah efektif (EIR).
Dalam sistem baharu ini, faedah dikira berdasarkan baki sebenar pinjaman. Semakin rendah baki hutang, semakin rendah caj faedah. Jika pinjaman diselesaikan lebih awal, penjimatan lebih mencerminkan realiti sebenar jumlah hutang yang masih berbaki.
Ini bukan sekadar perubahan formula. Ia perubahan falsafah dalam cara kos hutang ditentukan.
Dari sudut prinsip, reformasi ini menjadikan sistem pembiayaan lebih telus dan lebih mudah dibandingkan antara institusi kewangan. Pengguna kini boleh melihat kos sebenar melalui kadar faedah efektif, bukan sekadar angka permukaan.
Namun perubahan struktur ini tidak berlaku dalam ruang kosong ekonomi.
Kos hidup yang semakin menekan
Dalam kegembiraan menyambut sistem yang lebih telus, realiti ekonomi harian tidak boleh diketepikan.
Kenaikan kos bahan api diesel yang memberi kesan rantaian kepada harga barangan dan perkhidmatan menjadikan keputusan untuk mengambil komitmen jangka panjang seperti pinjaman kenderaan atau rumah semakin berat bagi ramai isi rumah.
Dalam situasi harga diesel yang tinggi hari ini, yang pasti menjalar kepada kenaikan harga barangan harian, mengurus secara bijak pinjaman bank menjadi semakin mustahak dalam perancangan kewangan isi rumah.
Kita tidak lagi berada dalam era di mana keputusan kewangan besar boleh dibuat hanya berdasarkan angka ansuran bulanan.
Setiap komitmen kini perlu dilihat dalam konteks ekonomi yang lebih luas — termasuk makanan, bahan api dan keperluan asas.
Goodwill discount dan isyarat perubahan industri
Menariknya, institusi kewangan turut memperkenalkan goodwill discount kepada pelanggan yang menyelesaikan pinjaman lebih awal di bawah sistem lama.
Walaupun bersifat sementara dan bergantung kepada institusi masing-masing, langkah ini menunjukkan pengiktirafan bahawa peralihan kepada sistem baharu bukan sekadar teknikal, tetapi juga satu pembetulan terhadap struktur lama yang kurang telus kepada pengguna.
Reformasi ini tidak menjadikan pinjaman lebih murah secara automatik. Tetapi ia menjadikan struktur kos lebih mudah difahami dan lebih sukar disalah tafsir.
Dan itu perbezaan yang besar.
Ini kerana dalam banyak kes sebelum ini, masalah utama bukan hanya jumlah hutang, tetapi ketiadaan kefahaman yang jelas tentang bagaimana hutang itu dibina dari awal.
Sudah terlalu lama tertangguh
Akta Sewa Beli (Pindaan) 2026 bukan sekadar perubahan teknikal dalam pengiraan faedah. Ia adalah pengiktirafan bahawa pengguna berhak memahami sepenuhnya apa yang mereka tandatangani — sama ada untuk kereta, rumah atau apa sahaja pembiayaan jangka panjang.
Jika dahulu kita hanya menandatangani kontrak dan berharap semuanya adil, kini kita berada dalam sistem yang sekurang-kurangnya memaksa kejelasan itu berada di atas meja.
Dalam dunia kewangan yang semakin kompleks, kejelasan bukan lagi kemewahan. Ia adalah asas keadilan.
Mungkin realitinya mudah: sistem tidak pernah memaksa kita untuk tidak faham. Kita sendiri yang menandatangani hak untuk tidak faham — halaman demi halaman, dengan tandatangan yang paling yakin dalam hidup. - DagangNews.com