中國一帶一路工程遇到愈來愈多的難題，連帶在柬埔寨的地產投資計畫也出現爛尾，由於中國大陸建商的撤退，柬埔寨最大港都施亞努港（Sihanoukville,，也稱西哈努克港、簡稱西港），出現大量的未完成大樓，不知如何解決。
日經新聞報導，記者訪問到其中一位地主，51 歲小學教師潘松博 (Pan Sombo)，他的土地有一棟只有鋼架與部分混凝土結構的爛尾樓。
他對記者說：「在幾年前，完全無法想像如今這個境地。
」 2019年，一位大陸的投資客找到潘松博，希望在他的750平方公尺土地上，建造一棟10層公寓大樓，以每月提供2000 萬瑞爾的土地使用費，作為地主應得的收，這太誘人了，是教師收入的 10 倍，所以潘松博幾乎沒太多考慮就同意了。
然而，當COVID-19大流行來襲時，投資商返回中國大陸，並表示該計畫暫停。
這是他最後一次與投資商的連絡。
之後潘松博想要自救，所以向地方政府請求解除合約，目前還有很多關卡要突破。
潘松博的遭遇不是個案，當地有許多這樣的爛尾建築(也稱幽靈建築ghost buildings)。
據市政府稱，施亞努港大約有 360 座未完工的爛尾樓，另有約 170 座已完工但仍空置的無用途建築。
施亞努港位於泰國灣沿岸，地理位置優越，在 2010 年代中期，遇到中國資金浪潮成為新興城市。
柬埔寨希望中國大陸提倡的一帶一路計畫，推動建設與經濟成長。
柬埔寨開發商太子地產集團，開始了一系列建設項目，包括一家豪華大酒店和一家購物中心，之後又規畫數十家賭場，期望成為「第二個澳門」。
然後新冠大流行來襲，人潮立即銳減。
據柬埔寨旅遊部的資料，去年柬埔寨只吸引到約55萬名中國遊客，比2019年下降了77%。
去年極為低迷，只有15,754 名旅客來到施亞努國際機場，比 2019年下降了98%。
但是，這並不等於大家不去柬埔寨，暹粒省旅遊業有著驚人復甦，暹粒以古老的吳哥窟寺廟群而聞名，被聯合國教科文組織列為世界遺產，所以問題出在施亞努港經濟走錯方向。
疫情發生後，由於柬埔寨政府對賭場的打壓，和中國房地產的暴跌，資金回流的速度極慢。
根據政府估計，完成這些未完工的建築，至還需要11億美元(355億新台幣)的額外投資。
一月份，洪馬內總理(Hun Manet)宣布，對建提供稅收減免和優惠待遇，試圖鼓勵投資者拯救施亞努港的爛尾工程。
但專家表示，由於全球經濟預計將放緩，這些措施將難以發揮作用。
柬埔寨嚴重依賴中國大陸資金。
2022年，柬埔寨發展委員會批准了價值約19億美元的外國投資。
大約90%來自中國大陸。
「很難用其他國家的投資來填補中國留下的漏洞，」柬埔寨一家建築公司的經理表示。
施亞努省副省長隆•迪曼什(Long Dimanche)表示，該市需要進行工業和投資國家多元化的轉型，才能獲得更具活力的經濟。
其中一種可能是日本。
雖然日本在柬埔寨的業務規模比泰國或越南的投資要小，但日本在施亞努港提供了大約三十年的支持，看重深水港的有利地位。
