买一间属于自己的房子，建立理想家园是很多人的梦想。但是，你知道吗？房子的每一砖、每一瓦，其实涉及各种费用。很多人因没有做足功课，以为买房只需要给头期款，再找到愿意提供贷款的银行就可以了。结果，费用的总和超出了预算，在买房后才意识到自己没有准备到足够的钱！
其实，头期款只是冰山一角！买房还需要准备其他八项费用！因此，这篇文章介绍以及整理购买房地产时必须要知道的费用，提供一个全面的参考和计算方法，让你不会遗漏任何买房开销与费用！
订金 Booking Fees
当你满意一间单位并决定购买，发展商和房屋经纪会向你征收一笔订金。付订金的主要目的是预留该特定的单位。每个发展商或房屋经纪征收的订金都不一样，得看你购买的是二手屋还是新房屋。
二手房：一般需要付屋价的1-3%当作订金。
新房屋：一般介于 RM100 RM10,000。
付了这笔订金后，发展商或卖家一般有两种操作，一、待成交后退回给买家，二、直接在头期中扣除。需要注意的是，千万不要把订金转账进个人的账号（包括卖家或中介个人账号）。万一遇到无良卖家或中介，把你的订金私吞、失去联系，那么你的订金随时化为乌有。所以，你可以向发展商或卖家索取中介代理公司或律师楼的银行户口。
头期款 Down Payment
买房需要付头期，相信大家都知道。一般上银行只会批准房价90%的贷款，剩下的10%将由买家承担，也就是所谓的【头期款】。不过，银行将依据贷款者的信誉评价以及收入进行审核。如果今天银行只批80%的贷款，那么买家就需要付20%的头期了。
例子：RM400,000 的房子。
银行批准房价90%的贷款，买家需要承担的头期款 = RM400,000 x 10% = RM40,000。
银行批准房价80%的贷款，买家需要承担的头期款 = RM400,000 x 20% = RM80,000。
二手房：没有折扣。买家可以参照以上的例子。
新房屋：现在许多发展商都有推出零头期或超低头期的优惠配套。需要和发展商确定正确的数额。
估价费用 Valuation Fees
估价费用是支付估价师在走贷款流程的时候，到该房屋进行估价的费用，只适用于二手屋或是建好了的房子。产业估值费用由买家承担。银行在批准贷款前，会按照注册估价师所提供的估值作为参考，再批准贷款。
假设买家签署了总值 RM500,000 的买卖合约，并向银行贷款。可是，银行所委任的注册估价师在估值报告里建议的估值是 RM450,000。假设银行愿意批准90%的贷款，所发放的贷款数额很大可能依据估值的数额（RM450,000的90%），而不是买卖合约里签订的成交价（RM500,000的90%）。
二手房：估价师会到该房屋做估价。一般上市价 RM500K 或以下的房屋，估价费用不会超过 RM1,500，而价值百万令吉以上的房屋，估价费用不会超过 RM3,000。
新房屋：没有估价费用，除非房子已经建好了，接近拿钥匙的阶段。
律师费 Lawyer Fees
当银行批准买家的贷款后，卖家或发展商将聘请律师准备两份必须签署的法律协议：买卖合约（Sales & Purchase Agreement）以及房屋贷款合同（Loan Agreement），证明你是屋子拥有人和证明银行愿意借贷给你买房子。
如果购买二手屋，买家最好另聘代表律师，以维护自身利益。千万不要为了省钱而选择与卖家共用一位代表律师。试想想，假设卖家突然改变主意，决定取消买卖，在共用同一位律师的情况，律师应该维护哪方的利益？所以，最好的解决方法是，买家另聘代表律师，让你的代表律师保障你的自身利益。
买卖合约列明了交易的各个细节，包括条款与条件、房地产成交的价格，以及重要的条款。签署买卖合约之后，代表双方已经同意当中的协议与条款。如果你在签名之后提出取消合约，你必须支付房价10%的毁约金。
因此，在签名之前，记得仔细阅读所有条款，包括：付款方式、缺陷责任期（defect liability period）、交钥匙（vacant possession）的程序、房子的户型、建筑材料、附送的赠品等。
律师费是怎么计算？
买家需要承担的律师费用如下：
如果你购买一间 RM500,000 的屋子，律师费是：
- 1% x RM500,000 = RM5,000
如果你购买一间 RM800,000 的屋子，律师费是：
- 1% x RM500,000 = RM5,000
- 0.8% x RM300,000 = RM2,400
- 律师费总额 = RM7,400
值得注意的是，上面提到的律师费还未包括运送文件、土地登记、其它政府部门的程序和文具费用等杂费（Disbursement Fee），一般在 RM2,000 以下。正确金额以律师楼信函为准。
如果你打算购买新建房屋，不妨问问发展商，是否豁免买卖合同的律师费和印花税。
印花税 Stamp Duty
印花税是政府对法律文件征收的税务，简单来说付给政府的税务，当作是国家税收的收入。法律文件包括买卖合约、贷款合同、租约和其他房地产交易的合约、地契转让等。
买卖合约印花税
买卖合约印花税的费率如下：
如果购买一间 RM500,000 的屋子，那么房价的首 RM100,000 将被征收1%的【买卖合约印花税】，剩余的 RM400,000 将被征收2%【买卖合约印花税】。
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM400,000 = RM8,000
- 总和 = RM9,000
如果你购买一间RM800,000 的屋子，那么房价的首RM100,000 将被征收1%的【买卖合约印花税】，次RM400,000 将被征收2%【买卖合约印花税】，剩余的RM300,000将被征收3%的【买卖合约印花税】。
- 1% x RM100,000 = RM1,000
- 2% x RM400,000 = RM8,000
- 3% x RM300,000 = RM9,000
- 总和 = RM18,000
如果你打算购买新建房屋，不妨问问发展商，是否豁免买卖合同的律师费和印花税。
房屋贷款合同（loan agreement）印花税
房屋贷款合同（loan agreement）印花税是贷款总额的0.5%。
如果购买一间 RM500,000 的屋子。银行批准90%的贷款，贷款合同的印花税是
- 0.5% x RM450,000 = RM2,250
如果购买一间 RM800,000 的屋子。银行批准90%的贷款，贷款合同的印花税是
- 0.5% x RM450,000 = RM2,250
地契转让印花税 Memorandum of Transfer, MOT
MOT是用于将房屋所有权从发展商的手上转让给新屋主，或是卖家转名给新买家时，支付给政府的税务。
地契转让印花税的费率如下：
如果购买一间 RM500,000 的屋子，那么房价的首 RM100,000 将被征收1%的【地契转让印花税】，剩余的 RM400,000 将被征收2%【地契转让印花税】。
1% x RM100,000 = RM1,000
2% x RM400,000 = RM8,000
总和 = RM9,000
如果你购买一间 RM800,000 的屋子，那么房价的首RM100,000 将被征收1%的【地契转让印花税】，次RM400,000 将被征收2%【地契转让印花税】，剩余的RM300,000将被征收3%的【地契转让印花税】。
1% x RM100,000 = RM1,000
2% x RM400,000 = RM8,000
3% x RM300,000 = RM9,000
总和 = RM18,000
屋险 Insurance
房屋保险也是个不可避免的费用。
当你申请贷款时，部分银行会强制性要求买家购买该银行的房屋保险，例如火险、MRTA、MLTA，才允许通过贷款，或是提供更优惠的的贷款利息。
房屋保险依据年龄和保险配套而定，一般在 RM200 以内。
其他杂费
除此之外，切记，你还需要预留多余的钱来支付地税（Cukai Tanah）、门牌税（Cukai Taksiran）、电费抵押金（TNB Security Deposit）和管理费抵押金（Maintenance Deposit）等。
首购族看过来！不可不知的买房优惠
根据2021年财政预算案，首购族只要在2021年1月至2025年12月31日期间，购买 RM500,000 以下的房子并在指定期间签署房地产买卖合同，政府将豁免：
- 地契转让印花税
- 贷款合同的印花税
如果你购买新项目，很多时候发展商为了吸引买家，都会提供免头期、豁免买卖合同律师费和买卖合同印花税等优惠。所以，在买房时必须货比三家，最后省下的钱可不少！
个案
最后来看一个个案，假设A先生正在考虑，在2021年结束前，购买一间 RM500,000 新房屋，或一间 RM500,000 的二手屋，以下总结了A先生最少需要准备的费用：
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