美政府下令“两房”购债抵押贷款利率跌破6%

为应对美国住房成本居高不下的问题，特朗普政府近期采取了一项非常规措施，指示联邦住房金融局（FHFA）利用房利美和房地美两大抵押贷款机构购买抵押贷款支持证券（MBS）。这一举措已对市场产生立竿见影的影响，30年期抵押贷款平均利率自2023年2月以来首次跌破6%。

根据特朗普总统1月8日发布的行政指令，联邦住房金融局将启动一项总额高达2000亿美元的抵押贷款支持证券购买计划。该局局长威廉·普尔特9日表示，首批30亿美元的购债已经启动。

美国财政部长贝森特解释称，此举旨在填补美联储缩减资产负债表时留下的需求缺口。贝森特表示：“美联储每月约有150亿美元的MBS到期不续，这种反向压力阻碍了抵押贷款利率进一步下行。”

数据显示，美联储目前仍持有超过2万亿美元的抵押贷款支持证券，这是该机构在金融危机和疫情期间为刺激经济而积累的资产。过去两年多来，这一持仓量以每月150亿至170亿美元的速度缩减。

政策背后的考量

特朗普政府的这一举措直接针对美国住房市场可负担性问题。当前高企的借贷成本与房价共同加剧了普通民众的住房负担压力，这一问题已被认为可能影响特朗普的支持率。

贝森特强调，此次购债规模将大致匹配美联储资产负债表中MBS缩减的速度，从而在不增加市场扭曲的情况下缓解住房压力。

尽管市场对流动性注入表示欢迎，但这一政策引发了投资界对美国联邦储备系统独立性的担忧。传统上，利率调控是美联储的职责，其制度设计旨在避免政治干预。

Baird & Co. 策略师基里尔·克雷洛夫警告称，特朗普的指令模糊了市场机制与政治干预的界限：“明确以操控抵押贷款利率为目的的资产购买行为，正将政治风险再次引入这个10多年来一直努力保持独立运作的市场。”

哥伦比亚法学院全球市场联席主任杰弗里·戈登指出，虽然此举可以缓解消费者住房负担能力为名辩护，但抵押贷款市场与整体利率政策紧密相连，行政部门介入等同于变相货币政策。

这一政策也为房利美和房地美的未来增加了不确定性。特朗普团队此前曾讨论将这两家在2008年金融危机期间被政府接管的公司重新私有化。

贝森特对此回应称，此次收购不会损害这两家公司的财务状况，反而可能增加其收益，因为它们拥有充足现金。

分析人士普遍认为，这项政策虽然短期内可能降低抵押贷款利率，但可能开创政府干预货币政策的新先例，对美联储的独立性和市场长期稳定构成潜在挑战。

随着首批购债计划的实施，市场将继续关注这一政策对美国住房市场和整体经济政策的深远影响。