联名出租的服务税盲区：租金破百万就必须注册SST吗？

2025年7月1日起，马来西亚将租赁服务纳入服务税（Service Tax）的征收范围。此后，不少联名持有物业的业主都有一个疑问：如果一栋房产由多人共同持有，租金收入是否需要合并计算，以判断是否达到100万令吉的注册门槛？

答案取决于租赁服务的安排方式，尤其是发票的开具方式。

马来西亚皇家关税局（RMCD）已于2026年7月22日发布《服务税政策4/2026号》，专门就多名服务提供方共同提供租赁服务的情况作出说明。

哪些租金收入需纳入考量？

并不是所有类型的租金收入都在服务税的征收范围内。

根据关税局于2026年5月14日发布的《租赁服务指南》，住宅物业（housing accommodation）的租金不属于 K 组（Group K）项下的服务税征收范围。住宅物业的定义以地契上的用途为准，涵盖SOHO、服务式公寓（service apartment / condominium）、服务式套房（service suite）及住宅式套房（residential suite）等。

因此，业主首先须判断所出租的物业是否属于住宅物业。如果是，则相关租金一般不在Group K的服务税范围之内。

若出租的是非住宅物业（如商业物业），则该租金收入可能属于Group K的范畴，并须缴纳服务税，但仍须视具体豁免条款而定。

《服务税政策4/2026号》的处理方式

此政策针对联名出租的情况，提供了两种不同的处理方式，具体取决于租赁安排的结构以及发票由谁开具。

情境一：多方联名出租，各自开具发票

若两人或以上共同签署同一份租赁协议，各方在判断是否须注册服务税时，须分别计算各自的应税服务总值，而非合并计算。

发票的开具方式同样重要：每一方须就各自应占的租金比例，分别向租户开具发票。

以下是一个例子：

甲、乙、丙三人共同出租一处物业，租期12个月，租金总额为120万令吉，三人平均分摊。

在此情况下，三人需各自将40万令吉计入门槛计算。就这笔租金收入而言，三人均未超过100万令吉的注册门槛。

此外，各方须就各自应占的租金，分别向租户开具发票，确保每一方的租金金额能够清晰识别。

需要注意的是，若任何一方另有其他应税租赁收入，则须将所有来源合并计算，以判断是否超过门槛。如果应税租赁服务总值达到100万令吉，则该方须注册服务税。

情境二：一人开具全额发票

若租赁服务以整体形式提供，由一方就全额租金向租户开具单一发票，则该开票方须将全额租金计入自身的门槛计算。

沿用同一例子：甲、乙、丙三人共同安排出租，租金总额同为120万令吉。但这次，由甲单独向租户开具120万令吉的全额发票。

在此情况下，甲须以120万令吉计算自身的应税服务总值，判断是否须注册服务税。

联名业主应厘清的几个问题

如果你与他人共同持有或共同出租非住宅物业，建议先从以下几个方向检视现有安排。

• 出租的物业属于住宅还是非住宅用途？这决定了租金收入是否会属于Group K的范围。
• 谁是租赁服务的提供方？须厘清所有参与出租安排的人士。
• 租赁协议如何订立？协议中是否列明多方共同为服务提供方，还是仅指定其中一方？
• 发票如何开具？各方分别按自身比例开票，还是由一方开具全额发票？这一点直接影响最终适用的情境。
• 各相关方是否超过100万令吉的注册门槛？每位服务提供方须按照适用的情境，评估自身的应税服务总值。

本文仅供一般参考之用，并须结合《2018年服务税法令》、《2018年服务税条例》、相关附属法规，以及关税局最新指南和政策一并阅读。服务税的具体处理方式可能因合约安排、持有结构及开票方式而有所不同。