PENINGKATAN harga rumah di Malaysia tidak berlaku secara sekata dan semakin melebarkan jurang kemampuan antara harga kediaman dengan pendapatan isi rumah, walaupun masih disokong asas ekonomi yang kukuh.
Penganalisis ekonomi UniKL Business School, Prof Madya Dr Aimi Zulhazmi berkata, ekonomi Malaysia pada 2026 masih disokong tiga faktor utama iaitu kadar pengangguran rendah sekitar 3.2 peratus, inflasi terkawal sekitar 2.5 peratus serta pelaburan swasta dan pelaburan langsung asing (FDI) yang kukuh, khususnya dalam sektor pembuatan dan pusat data.
Katanya, keadaan itu memberi asas kepada permintaan hartanah, terutama bagi kediaman bernilai antara RM500,000 hingga RM1.5 juta di bandar utama yang disokong golongan M40 atas dan T20.
“Namun, asas kukuh ini tidak sama bagi semua segmen. Bagi rumah mampu milik di bawah RM500,000, asas permintaannya lebih lemah kerana kuasa beli B40 dan M40 bawah semakin terhakis akibat peningkatan kos sara hidup.
“Jadi, kenaikan harga rumah sekarang bukan disokong oleh permintaan meluas, tetapi permintaan terpilih dan kos pembinaan yang tinggi,” katanya kepada Utusan Malaysia.
Aimi Zulhazmi berkata, antara cabaran utama pasaran hartanah ketika ini ialah harga rumah yang meningkat lebih pantas berbanding pendapatan isi rumah.
Katanya, data Bank Negara Malaysia (BNM) dan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH) menunjukkan harga median rumah meningkat sekitar 4.5 hingga enam peratus setahun pada 2024 dan 2025, berbanding pertumbuhan pendapatan isi rumah median sekitar tiga hingga 3.8 peratus.
“Di Kuala Lumpur, Selangor dan Pulau Pinang, jurang itu lebih besar apabila harga rumah meningkat kira-kira dua kali ganda kadar pertumbuhan gaji.
“Sebab itu nisbah harga rumah kepada pendapatan di bandar utama sudah melebihi 5.0 kali, sedangkan paras melebihi 3.0 kali secara amnya dianggap tidak mampu milik,” ujarnya.
Beliau berkata, jurang tersebut semakin melebar dalam tempoh tiga tahun lalu apabila kenaikan gaji purata sektor swasta sekitar empat peratus pada 2024 hingga 2025 tidak berlaku secara seragam.
Katanya, sektor digital, kewangan dan kejuruteraan mencatatkan pertumbuhan gaji lebih tinggi sekitar enam hingga lapan peratus, manakala sektor perkhidmatan, peruncitan dan pembuatan tradisional hanya sekitar dua hingga tiga peratus.
Dalam masa sama, beliau berkata, harga rumah terus dipengaruhi peningkatan kos pembinaan, termasuk bahan binaan, buruh dan kos pematuhan.
“Seorang graduan dengan gaji RM3,500 hari ini perlu 35 hingga 40 tahun pendapatan untuk membeli rumah median RM600,000, berbanding sekitar 25 tahun 10 tahun lalu.
“Jurang ini menyebabkan ramai menangguhkan perkahwinan atau memilih untuk menyewa,” katanya.
Sementara itu, Profesor Ekonomi di Sekolah Perniagaan dan Ekonomi, Universiti Putra Malaysia (UPM), Prof. Dr. Law Siong Hook berkata, belum terdapat bukti kukuh bahawa harga rumah di peringkat nasional sedang meningkat secara konsisten lebih pantas daripada pendapatan isi rumah.
Katanya, pertumbuhan harga rumah kebelakangan ini secara relatifnya sederhana, manakala pertumbuhan gaji menunjukkan perkembangan yang lebih baik, sekali gus menjadikan kemampuan memiliki rumah sepatutnya bertambah baik secara beransur-ansur.
“Namun, kita perlu membezakan antara trend kemampuan semasa dengan tahap kemampuan sebenar yang telah terbentuk sejak sekian lama.
“Oleh itu, walaupun gaji kini mungkin berkembang lebih cepat daripada harga rumah, keadaan ini tidak dapat menutup jurang kemampuan yang terkumpul dalam masa yang singkat. Selain itu, terdapat perbezaan yang ketara mengikut lokasi.
“Sebagai contoh, rumah berharga RM400,000 atau RM500,000 mungkin dianggap sederhana dari sudut pasaran hartanah, tetapi masih sukar dimiliki oleh pasangan muda berpendapatan sederhana, khususnya apabila mengambil kira bayaran pendahuluan dan komitmen kewangan yang lain,” jelasnya.
Mengulas mengenai pertumbuhan pendapatan isi rumah berbanding pertumbuhan harga rumah, beliau berkata, pertumbuhan gaji menunjukkan prestasi yang lebih baik, sementara pertumbuhan harga rumah secara keseluruhannya masih sederhana.
Jelasnya, sekiranya pertumbuhan gaji dan pendapatan isi rumah dapat terus mengatasi pertumbuhan harga rumah untuk beberapa tahun, jurang harga rumah berbanding pendapatan berpotensi mengecil secara beransur-ansur.
“Namun, terdapat beberapa perkara yang perlu diberi perhatian. Pertama, pertumbuhan gaji purata atau median tidak bermaksud semua kumpulan pendapatan menikmati peningkatan yang sama,” katanya. – UTUSAN
The post Harga rumah naik tak sekata dengan pendapatan isi rumah appeared first on Utusan Malaysia.
