PASARAN hartanah Malaysia belum menunjukkan tanda jelas berlakunya gelembung, namun isu kemampuan memiliki rumah dan ketidakpadanan antara bekalan dengan permintaan sebenar perlu diberi perhatian.
Peguam Hartanah Tetuan Nazri Azmi Islinda, Datuk Nazri Mustafa berkata, pasaran hartanah negara bukan satu pasaran yang seragam kerana harga dipengaruhi lokasi, jenis hartanah, akses pengangkutan dan permintaan sebenar.
Katanya, jurang antara harga hartanah dengan kemampuan sebahagian besar rakyat untuk membeli kini lebih ketara berbanding risiko berlakunya gelembung hartanah.
“Pada pandangan saya, belum ada tanda menunjukkan lonjakan harga luar biasa yang lazim kita kaitkan dengan gelembung harga.
“Malah, pertumbuhan harga telah menjadi lebih sederhana dalam beberapa suku kebelakangan ini. Ada beberapa kes jual beli yang firma saya uruskan, harga jualan lebih rendah daripada harga belian daripada pemaju dahulu,” katanya kepada Utusan Malaysia.
Beliau berkata, persoalan yang lebih penting ketika ini ialah faktor yang mempengaruhi harga rumah dan sejauh mana ia boleh dikawal, termasuk harga bahan mentah serta kos buruh binaan.
Mengulas kemampuan memiliki rumah, Nazri berkata, apabila harga sebuah rumah biasa berada sekitar RM400,000 hingga RM500,000, nisbah harga rumah kepada pendapatan tahunan boleh mencecah sekitar lima hingga enam kali pendapatan isi rumah.
Menurutnya, isu kemampuan perumahan bukan perkara baharu kerana harga rumah telah meningkat lebih pantas berbanding kemampuan sebahagian isi rumah sejak lebih sedekad lalu.
“Pendapatan memang meningkat. Tetapi pada masa sama rakyat juga perlu menanggung peningkatan kos makanan, pengangkutan, pendidikan, penjagaan anak dan komitmen hutang lain.
“Sebab itu saya selalu membezakan antara kelayakan mendapat pembiayaan dengan kemampuan membayar pembiayaan. Seseorang mungkin layak mendapat pinjaman hari ini, tetapi persoalan lebih besar ialah sama ada beliau mampu membayar ansuran itu secara konsisten untuk 25, 30 atau 35 tahun,” ujarnya.
Menurut Nazri, kenaikan harga hartanah ketika ini didorong kedua-dua faktor asas ekonomi dan permintaan, namun keadaan itu berbeza mengikut lokasi.
Beliau berkata, hartanah di kawasan yang mempunyai akses pengangkutan baik, peluang pekerjaan, sekolah, hospital, kemudahan awam, pembangunan komersial serta pertumbuhan penduduk mempunyai asas ekonomi yang lebih munasabah untuk mencatat kenaikan harga.
Tambahnya, kenaikan harga yang didorong pemasaran, spekulasi atau jangkaan harga akan meningkat selepas projek siap perlu diberi perhatian sekiranya permintaan sebenar untuk tinggal atau menyewa masih belum terbukti.
“Ada beza harga yang naik kerana faktor asas dan permintaan dengan harga yang naik kerana jangkaan, bukan realiti. Kalau pembeli masih mahu tinggal di kawasan itu, penyewa masih mahu menyewa dan kawasan itu mempunyai aktiviti ekonomi sebenar, saya kurang bimbang.
“Tetapi kalau majoriti pembeli membeli semata-mata dengan harapan hendak menjual semula kepada pembeli seterusnya pada harga lebih tinggi, itu sudah menjadi tanda yang perlu kita perhatikan,” katanya.
Sementara itu, Pengarah Urusan IM Global Property Consultants Sdn. Bhd., PMgr Sr Ishak Ismail berkata, pasaran hartanah Malaysia secara keseluruhannya tidak menunjukkan keadaan terlebih nilai akibat spekulasi melampau, sebaliknya berdepan isu kemampuan memiliki rumah yang semakin mencabar.
Katanya, purata harga kediaman nasional kini berada sekitar RM507,533 berdasarkan Laporan Pasaran Harta Suku Pertama 2026, dengan paras harga itu mencerminkan peningkatan kos pembangunan semasa.
Menurut beliau, pemaju kini berdepan peningkatan harga tanah, kos bahan binaan pasca pandemik, kos buruh yang lebih tinggi serta kos pematuhan yang dikenakan pihak berkuasa.
“Justeru, harga rumah ketika ini lebih banyak dipacu oleh ‘tolakan kos’ dan bukannya gelembung spekulasi.
“Dari sudut nisbah harga rumah kepada pendapatan menggunakan pendekatan Median Multiple, tahap kemampuan memiliki rumah kini secara amnya masih berada dalam kategori sangat tidak mampu, khususnya di kawasan bandar utama,” jelasnya.
Ishak berkata, keadaan itu juga menunjukkan jurang kemampuan semakin melebar berbanding kira-kira 10 tahun lalu.
“Walaupun terdapat pelarasan gaji minimum dan pertumbuhan pendapatan beberapa tahun kebelakangan ini, kadar pergerakan harga rumah akibat kos bekalan sentiasa mendahului kadar pertumbuhan purata pendapatan isi rumah,” ujarnya. – UTUSAN
The post Malaysia menuju gelembung hartanah atau harga tak mampu milik? appeared first on Utusan Malaysia.
