Kota Kinabalu: Pemaju yang meninggalkan projek perumahan di Sabah kini berdepan hukuman penjara tiga tahun berbanding lima, berikutan kelulusan Rang Undang-undang untuk meminda Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2023.
Enakmen yang dipinda itu kini dinamakan Enakmen Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) (Pindaan) 2023 (Pindaan) Enakmen 2025.
Sebelum pelulusannya, empat Adun – Adun Kapayan Jannie Lasimbang, Adun Tungku Assafal P. Alian, Adun Tanjung Aru Datuk Junz Wong dan Adun Bugaya Jamil Hamzah – mempersoalkan rasional klausa 4 yang mengurangkan hukuman penjara daripada lima tahun kepada tiga.
Mereka menganggap langkah itu tidak cukup mencegah untuk memberi amaran mengejut kepada pemaju ingkar, dan nampaknya tidak serius dalam melindungi hak dan kepentingan pembeli rumah.
Mereka menggesa Kerajaan Negeri mempertimbangkan untuk menaikkan hukuman atau mengekalkan tempoh lima tahun sedia ada, manakala beberapa mereka mencadangkan untuk memperkukuh Klausa dan mengetatkan enakmen yang dipinda untuk melindungi pembeli selanjutnya.
Bagaimanapun, Timbalan Ketua Menteri II merangkap Menteri Kerajaan Tempatan dan Perumahan Datuk Seri Dr Joachim Gunsalam berkata enakmen itu melalui proses menyeluruh membabitkan kerjasama erat antara Kementerian, jabatan berkaitan dan agensi kerajaan serta pemain industri sebelum dimuktamadkan dan dipercepatkan untuk penggubalan perundangan.
Beliau menegaskan bahawa pelulusan Rang Undang-undang tersebut adalah untuk melindungi kepentingan pembeli rumah dan mengukuhkan kerangka perundangan dan tadbir urus sektor itu secara keseluruhan serta memastikan urusan pembangunan perumahan di Sabah ditadbir dengan lebih teratur, telus dan berkesan.
“Enakmen ini berfungsi sebagai kerangka undang-undang untuk mengawal selia dan melesenkan aktiviti pembangunan perumahan di Negeri ini, dengan objektif utama untuk melindungi hak dan kepentingan pembeli rumah. Enakmen ini dipinda pada 2007 dan sekali lagi pada 2023.
“Kementerian, bersama pihak berkepentingan berkaitan seperti Persatuan Pemaju Perumahan dan Hartanah Sabah (Shareda), Persatuan Undang-undang Sabah (SLS), Institusi Juruukur Diraja Malaysia (cawangan Sabah), Pertubuhan Arkitek Malaysia (PAM cawangan Sabah), Institut Jurutera Malaysia (Cawangan Sabah), dan Jabatan Peguam Besar Negeri Sabah, menyelaras dan menambah baik beberapa pindaan untuk dimasukkan dalam rang undang-undang ini.
Berikutan itu, Dr Joachim berkata enakmen yang dipinda itu mengandungi empat klausa.
Beliau menegaskan bahawa Seksyen 20A baharu memperuntukkan penalti selaras dengan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 untuk memastikan pemaju berlesen tidak bertindak cuai atau tidak bertanggungjawab dalam menyiapkan projek perumahan dalam tempoh masa yang ditetapkan.
“Pendekatan ini juga mencerminkan prinsip konsistensi dan keadilan dalam penguatkuasaan undang-undang, di mana penalti untuk kesalahan serupa tidak sepatutnya berbeza dengan ketara antara perundangan negeri dan persekutuan.
“Pindaan lain yang tidak dinyatakan secara khusus dalam pembentangan saya adalah perubahan kecil atau berbangkit,” katanya.
Jannie berkata beliau menyokong RUU pindaan itu tetapi mempersoalkan rasional mengurangkan hukuman penjara.
“Nampaknya ini akan memberi isyarat bahawa kesalahan oleh pemaju - yang boleh menjejaskan ratusan bahkan ribuan pembeli rumah - dianggap sebagai kurang serius.
“Kita semua tahu bahawa projek terbengkalai, pemaju gagal menyiapkan rumah mengikut jadual dan pelanggaran syarat pelesenan boleh membawa kepada kesusahan bertahun-tahun bagi pembeli — terutamanya mereka dalam kumpulan B40, yang mengorbankan masa, masa depan dan juga simpanan seumur hidup mereka semata-mata untuk memiliki rumah.
“Di Kapayan, saya melihat sendiri beban yang dihadapi oleh pembeli projek Menara Triconic, yang terhenti. Sehingga hari ini, resolusi muktamad masih belum dicapai. Pembeli kerap menghubungi saya, merayu untuk penyelesaian yang lebih cepat dan saya benar-benar bersimpati dengan apa yang mereka lalui.
“Jika Kerajaan benar-benar mahu menunjukkan komitmennya untuk melindungi rakyat, penalti harus dikekalkan - malah diperkukuhkan - bukan dilonggarkan,” katanya.
Hukuman tegas, kata Jannie, berfungsi sebagai pencegah penting untuk memastikan pemaju bertindak secara bertanggungjawab dan berintegriti, tetapi menuntut penjelasan kepentingan siapakah yang benar-benar diutamakan oleh Menteri - pemaju atau pembeli.
Assafal, yang berkongsi kebimbangan Jannie, menyifatkan langkah itu sebagai tidak konsisten dengan niat di sebalik Rang Undang-undang Perhutanan sebelum ini, di mana hukuman lebih keras bagi setiap kesalahan dicadangkan. Ia tidak seperti dalam Rang Undang-Undang Perumahan yang mengurangkan hukuman bagi kesalahan berat.
“Saya percaya langkah itu (mengurangkan hukuman penjara) adalah salah dan tidak wajar kerana ini melibatkan orang ramai dan kontraktor yang menjalankan sesuatu projek sepatutnya sudah sedar akan tanggungjawab mereka.
“Berikutan ini, saya mencadangkan deposit yang diperlukan pemaju dinaikkan di bawah mana-mana syarat perjanjian.
“Kedua, jika pemaju gagal melaksanakannya projek yang diamanahkan, mungkin Kerajaan boleh mempertimbangkan pilihan lain. Daripada memenjarakan pemaju, saya lebih suka mereka didenda sejumlah besar wang, dikira berdasarkan kerugian yang dialami oleh pembeli rumah yang sudah komited dengan projek perumahan itu.
“Ini kerana jika hukuman itu hanya penjara - dan terutamanya sekarang ia dikurangkan daripada lima tahun kepada tiga - maka itu sahaja mungkin tidak mencukupi,” katanya.
“Jika hukuman itu sudah lima tahun, biar ia kekal seperti itu. Pemaju sentiasa boleh merayu, dan hakim boleh memutuskan sama ada untuk mengurangkan hukuman atau tidak.
“Tetapi peruntukan itu harus kekal utuh. Malah, saya juga akan mencadangkan agar penalti ditingkatkan—atau menggunakan perkataan seperti ‘minimum lima tahun dan tidak melebihi 10 tahun.’ Itu lebih baik, kerana ia akan memberi budi bicara kepada hakim untuk menjatuhkan hukuman yang sesuai kepada pesalah ini,” katanya.
Assafal berkata beliau menyokong sebahagian daripada Rang Undang-undang itu tetapi tidak bersetuju dengan pengurangan tersebut.
Sementara Junz melihat Klausa 4 sebagai peruntukan menarik yang boleh memenjarakan pemaju walaupun beliau tidak pernah melihat mana-mana pemaju projek terbengkalai dipenjarakan di Sabah.
“Saya mencadangkan penguasa perumahan menyenaraihitamkan pemaju gagal dengan rekod prestasi buruk atau individu yang terbabit dalam pembangunan, dan untuk menggantung projek mereka yang seterusnya.
“Sebagai contoh, terdapat sebuah taman perumahan di Penampang, Taman Pertama, di mana pemajunya tidak menjelaskan bayaran pampasan kepada kira-kira 30 pembeli rumah apabila projek itu tertangguh selama 1,156 hari dari jadual siap kerana dana deposit tidak mencukupi.
“Namun pemaju ini dibenarkan untuk membina fasa projek seterusnya, yang saya percaya Penguasa Perumahan tidak patut benarkan,” katanya sambil menyokong Klausa 3 yang membolehkan deposit daripada pemaju digunakan untuk membayar obligasi yang dinyatakan dalam perjanjian S&P.
Menjawab Assafal, Dr Joachim berkata walaupun hukuman penjara dikurangkan, hukuman itu masih dianggap memadai dan bersifat pencegahan — terutamanya apabila digabungkan dengan denda tinggi dan tindakan pentadbiran lain seperti pembatalan lesen dan sekatan ke atas pemaju yang melanggar undang-undang.
“Matlamat kami adalah untuk mencegah projek pembangunan perumahan masa hadapan daripada terbengkalai. Apa yang sudah berlaku – apa pun, itu sudah terjadi.
Apa yang boleh kami lakukan? Ia sudah berlaku. Tetapi kami masih melakukan yang terbaik untuk menyelesaikan isu tersebut.
“Jadi, kita cuba perbaiki Enakmen supaya pada masa akan datang, situasi ini tidak berulang dan pada masa yang sama, kita cuba melindungi pembeli. Itu objektif utama.
“Mengenai pindaan, denda, atau langkah lain-kita akan lihat. Kita harus adil. Kita juga mesti mempertimbangkan apa yang berlaku di peringkat Persekutuan, kerana kita mahu menjadikan undang-undang lebih seragam,” kata Dr Joachim sambil menambah bahawa enakmen yang dipinda itu hanya terpakai di Sabah dan bukan di semenanjung.
Beliau memberi jaminan bahawa Kerajaan Persekutuan tidak akan campur tangan dalam pengurusan dan penguatkuasaan undang-undang di Sabah.
Assafal mencelah dengan mengatakan Sabah tidak harus menyeragamkan hukuman penjara dengan Persekutuan, malah Sabah sepatutnya mempunyai hukuman penjara sendiri dan mungkin lebih tinggi sehingga 30 tahun untuk memberi amaran keras kepada pemaju supaya tidak mengabaikan projek perumahan mereka.
Dr Joachim berkata, beliau secara peribadi bersetuju dengan Assafal. “Jika boleh, kita boleh meningkatkan hukuman penjara jika boleh. Tetapi kita juga perlu mempertimbangkan bahawa selepas terlibat dalam perundingan pihak berkepentingan dan berdasarkan nasihat daripada Peguam Besar Negeri Sabah, inilah yang kita boleh laksanakan untuk tujuan pindaan ini,” katanya.
Menjawab Junz, Dr Joachim berkata sebelum ini, tiada peruntukan undang-undang untuk memenjarakan pemaju bersalah atau gagal menyiapkan projek mereka, dan ini adalah peruntukan baharu dan perlu diluluskan di Dewan Undangan Negeri supaya Kerajaan Negeri dapat menguatkuasakannya sepenuhnya.
Dr Joachim berkata Kementerian boleh mengarahkan agensi seperti LPPB dan agensi lain di bawahnya untuk menerima pakai terma dan syarat utama daripada format Perjanjian Jual Beli di bawah Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 2008.
Ini termasuk — tetapi tidak terhad kepada — peruntukan berikut: Tempoh siap pembinaan: 24 bulan dari tarikh perjanjian ditandatangani. Ganti rugi tercair (LAD) untuk kelewatan: 8 peratus setahun daripada harga pembelian, dikira dari tarikh penyerahan asal pemilikan kosong. Tempoh liabiliti kecacatan: 18 bulan dari tarikh pemilikan kosong. Penyerahan milikan kosong mesti berlaku selepas Sijil Layak Menduduki (OC) atau Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan, dan selepas pembeli membuat pembayaran penuh dan mematuhi semua terma dan syarat perjanjian.
