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美国纽约市租金指导委员会（Rent Guidelines Board，RGB）近日以7票赞成、1票反对通过“租金冻涨”政策，支持冻结租金稳定公寓一年期及两年期租约的租金涨幅。该政策与市长曼达尼（Zohran Mamdani）竞选期间提出的住房主张一致。
不过，该决议通过后随即引发房东团体强烈反弹，预计未来数周可能面临法律诉讼。
在此次投票中，唯一投下反对票的委员为古普塔（Arpit Gupta）。他是纽约大学商学院金融学副教授及经济学家，同时也是委员会中唯一具经济学背景的成员。
由前市长亚当斯（Eric Adams）任命的古普塔警告称，租金冻结政策可能导致约110万户市场价公寓租客承受更大租金压力，成为政策的“隐性承担者”。
他指出，当租金稳定公寓被冻结涨租后，租户更不愿搬迁，而房东也可能因无法通过租金回收维修成本而减少翻新投资，导致部分房源质量下降或供应减少，进而使住房需求转向市场价公寓，推高该类租金。
他形容这一现象如同“只靠一个肺呼吸”，即当一半住房市场被价格管制固定后，剩余市场必须承接全部需求压力。
根据RGB发布的2026年住房供应报告，纽约市约有230万套出租房源，其中约130万套不属于租金稳定体系，约110万套为市场价公寓，占全市出租单位约48%，为最大类别。
相比之下，全市约有96.7万套租金稳定公寓，其中约5.7万套处于空置状态，较去年增加约9000套。
古普塔进一步指出，租金稳定公寓并不完全等同于低收入住房。根据纽约市住房与空置调查，约三成租金稳定租户年收入达到六位数水平，而部分市场价租户收入较低，却可能在政策影响下承受更明显的租金上涨压力。
在投票前，RGB两名房东代表之一史密斯（Christina Smyth）已辞职以示抗议，批评委员会忽视自身数据，形容其已不再是以事实为基础的机构。
与此同时，房地产界预期法律挑战即将展开。据《纽约邮报》（New York Post）报道，房东方面已准备数月，可能在未来数周内提出诉讼。
房地产律师马西莫·丹杰洛（Massimo D’Angelo）指出，潜在诉讼可能围绕两大争议展开，包括政策是否充分考虑运营成本上升，以及RGB在决策过程中是否充分审视房东的维修与运营支出，从而涉及正当程序问题。
