KUALA LUMPUR 23 Dis – TA Securities mengingatkan pelabur supaya berhati-hati dengan pembelian lima hartanah perindustrian oleh CapitaLand Malaysia Trust (CLMT) di Iskandar Puteri, Johor yang bernilai RM220.8 juta dengan risiko pelaksanaan dan penyewaan menjadi faktor utama.
Firma penyelidikan itu berkata antara risiko utama transaksi tersebut ialah tiada penyewa tetap sehingga kini menyebabkan CapitaLand menanggung sepenuhnya risiko penyewaan sehingga aset siap dan disewakan sepenuhnya, dengan jangkaan aliran pendapatan sebenar hanya bermula pada FY27.
“Tempoh pembangunan yang panjang, dianggarkan antara 15 hingga 25 bulan dengan penyiapan berperingkat dari 1H27 hingga 1H28, berpotensi bertembung dengan peningkatan bekalan aset perindustrian baharu di selatan Johor yang boleh memberi tekanan kepada kadar sewaan.
“Selain itu, harga pembelian aset sekitar RM421 setiap kaki persegi lebih tinggi berbanding pembelian industri CapitaLand sebelum ini di Johor, termasuk Nusajaya Tech Park dan Senai Airport City, menjadikan pelaksanaan yang baik penting untuk memastikan kadar sewa yang dijangka dapat dicapai,” kata firma tersebut dalam nota kajiannya.
Bagaimanapun, TA Securities mengakui pembelian tersebut mempunyai merit strategik kerana ia melibatkan lima kilang satu tingkat dengan komponen pejabat dua tingkat, dibina di atas tanah perindustrian pegangan bebas seluas kira-kira 17 ekar dalam taman perindustrian i-TechValley yang dirancang secara bersepadu oleh AME Elite.
Aset-aset itu melibatkan keluasan binaan keseluruhan sekitar 524,077 kaki persegi dan dibangunkan sebagai kemudahan sedia masuk, lengkap dengan spesifikasi moden seperti kapasiti beban lantai tinggi, siling tinggi, dok pemunggahan dengan dock leveller serta reka bentuk sesuai untuk pengguna pembuatan maju, logistik dan teknologi.
Menurut TA Securities, harga pembelian tersebut adalah sedikit di bawah penilaian pasaran bebas RM222.1 juta, mencerminkan diskaun kira-kira 0.6%, dan akan dibiayai sepenuhnya melalui pinjaman bank, dengan 10% dibayar secara pendahuluan dan bakinya semasa penyiapan.
ARTIKEL BERKAITAN: AME Elite jual aset industri bernilai RM220.8 juta di JS-SEZ kepada CapitaLand Malaysia Trust
Firma itu berkata, berdasarkan andaian penghunian penuh, aset tersebut dijangka menjana hasil kasar sekitar 7.3%, bersamaan pendapatan sewaan kasar tahunan kira-kira RM16.1 juta, yang berada dalam julat lazim 6% hingga 8% bagi hartanah perindustrian.
“Namun, hasil tersebut bergantung kepada kadar sewaan bulanan sekitar RM2.60 setiap kaki persegi, iaitu di bahagian atas julat pasaran semasa di selatan Johor, yang lazimnya berada antara RM1.60 hingga RM2.70 setiap kaki persegi sebulan, bergantung kepada spesifikasi dan lokasi.
“Walaupun kadar sewaan tersebut dilihat boleh dicapai bagi kemudahan baharu berkualiti tinggi, ia meninggalkan margin ralat yang terhad sekiranya permintaan penyewa atau keadaan pasaran tidak memenuhi jangkaan,” katanya.
Dari segi struktur portfolio, pemerolehan ini akan meningkatkan jumlah aset CapitaLand kepada 20 hartanah, dengan segmen perindustrian dan logistik meningkat daripada 18% kepada 26% daripada jumlah keluasan boleh disewa bersih, manakala dari segi aset di bawah pengurusan, sumbangan segmen itu dijangka meningkat kepada sekitar 11.5%.
Firma penyelidikan itu menambah bahawa penggearan dijangka meningkat kepada sekitar 42.2% selepas transaksi, namun masih berada dalam had kawal selia,dan pemerolehan empat aset pertama berpotensi memberi peningkatan sehingga 3% kepada unjuran pendapatan FY27 sekiranya penghunian penuh dicapai.
Secara keseluruhan, TA Securities mengekalkan saranan beli ke atas CapitaLand Malaysia Trust dengan harga sasaran RM0.80, berasaskan sasaran hasil 6.75% dan premium ESG sebanyak 3%.
Firma itu menegaskan bahawa kejayaan transaksi ini bergantung kepada keupayaan pengurusan melaksanakan strategi penyewaan dengan berkesan dalam persekitaran pasaran yang semakin kompetitif. - DagangNews.com
