MREIT kembali tawarkan peluang menarik, penilaian kini lebih rendah - AmInvest

KUALA LUMPUR 10 Sept - Amanah Pelaburan Hartanah Malaysia (MREIT) kini menawarkan peluang pelaburan yang menarik susulan penyusutan harga saham baru-baru ini, dengan penilaian yang lebih rendah berbanding sebelum ini, menurut AmInvestment Bank (AmInvest).

Firma penyelidikan itu mengekalkan pandangan OVERWEIGHT terhadap sektor MREIT, menyifatkan perkembangan semasa sebagai penyelarasan semula penilaian dan bukannya perubahan terhadap asas pelaburan sektor berkenaan.

Menurutnya, jurang hasil dagangan kumpulan BIG-3 yang merangkumi Sunway REIT (SREIT), Pavilion REIT (PREIT) dan IGB REIT kini melebar kepada kira-kira 240 mata asas (bp), hampir satu sisihan piawai (+1SD) daripada purata 10 tahun.

"Pada pandangan kami, ini adalah peluang yang semakin terbentuk selepas kali terakhir MREIT menawarkan ruang sebegini ketika tempoh sekatan pergerakan COVID-19," katanya dalam nota penyelidikan.

Penganalisis berkata, walaupun peningkatan hasil Sekuriti Kerajaan Malaysia 10 tahun (MGS10) telah menekan penilaian MREIT, operasi sektor itu kekal berdaya tahan manakala risiko pembiayaan masih boleh diuruskan.

Malah, kedudukan dana tempatan dalam sektor MREIT kini rendah pada kurang daripada 3%, manakala paras tunai sekitar 7% memberikan ruang untuk pembelian tambahan.

Firma penyelidikan itu turut menyemak semula penilaiannya bagi mengambil kira persekitaran kadar faedah yang lebih tinggi, dengan sasaran hasil kasar tersirat BIG-3 dinaikkan kepada 5.1%-5.3% daripada 4.8%-5.0%.

Spread hasil pula dipulihkan kepada 120-140bp, lebih hampir kepada norma sejarah, berdasarkan andaian MGS10 sekitar 3.9%.

Kebimbangan kadar faedah semakin dicerminkan dalam penilaian

MREIT telah susut sekitar 5% sejak akhir Julai dan 16% daripada paras tertinggi tahun ini apabila MGS10 melonjak kepada kira-kira 4%.

Namun, penganalisis berpandangan sebahagian besar penetapan semula penilaian susulan peningkatan kadar hasil aset bebas risiko kini sudah dicerminkan dalam harga saham.

Hasil bon Perbendaharaan Amerika Syarikat 10 tahun (UST10) kini sekitar 5%, hampir paras ketika kadar Rizab Persekutuan AS berada pada kemuncak 5.5%, walaupun pasaran hanya menjangkakan pengetatan sederhana sebanyak 75bp kepada 4.50%.

Di Malaysia pula, jurang antara UST10 dan MGS10 hampir mencapai paras tertinggi sedekad, iaitu sekitar 1 mata peratusan.

Sejarah turut menunjukkan kenaikan MGS10 melebihi 4% lazimnya hanya bertahan untuk tempoh singkat.

"Walaupun mengambil kira kenaikan OPR sebanyak 25bp, yang bukan senario asas kami, kami melihat ruang yang terhad untuk satu lagi lonjakan ketara dalam hasil," katanya.

Risiko pembiayaan masih terkawal

Dari sudut pembiayaan, BIG-3 berdepan tempoh matang hutang yang besar dalam tempoh satu hingga dua tahun akan datang.

Bagaimanapun, penganalisis berkata peningkatan MGS10 tidak semestinya diterjemahkan sepenuhnya kepada kos pembiayaan semula kerana pembiayaan semula tidak semestinya ditetapkan berdasarkan kadar jangka panjang.

MGS lima tahun (MGS5) kini sekitar 3.7%, kira-kira 30bp lebih rendah daripada MGS10 dan sejajar dengan norma sejarah.

Pada masa sama, spread kredit kekal ketat sekitar 30bp, menunjukkan kos pembiayaan semula berpotensi sekitar 4%, yang masih berada dalam lingkungan andaian bagi BIG-3.

Risiko kadar terapung juga dilihat terkawal berikutan jangkaan OPR kekal stabil dan KLIBOR satu bulan yang tidak banyak berubah.

Malah, sekiranya berlaku kenaikan kadar sebanyak 25bp, pendapatan boleh agih sektor hanya dijangka terjejas sekitar 3%.

BIG-3 turut mempunyai perlindungan daripada asas pendapatan yang lebih besar, campuran hutang kadar terapung yang lebih rendah serta nisbah gear yang lebih rendah.

Operasi kekal kukuh

Dari segi operasi, musim pelaporan terbaru tidak menunjukkan kejutan apabila MREIT di bawah liputan firma berkenaan mencatat keputusan secara keseluruhannya sejajar dengan jangkaan.

Pendapatan boleh agih BIG-3 meningkat 23% tahun ke tahun, atau 6% selepas mengecualikan pertumbuhan bukan organik.

Kadar penghunian BIG-3 kekal melebihi 95%, manakala kadar sewaan semula kekal positif pada paras pertengahan satu digit walaupun suku berkenaan secara bermusim lebih lemah bagi pusat beli-belah dan konflik Timur Tengah kembali memuncak sejak akhir Februari.

Segmen hotel turut menunjukkan prestasi stabil dengan kadar penghunian sekitar 60%, manakala kadar bilik tidak berubah berbanding tahun sebelumnya.

Bagi pejabat dan aset perindustrian pula, kadar penghunian kekal sekitar 80%-90%, sementara kadar sewa meningkat sederhana kira-kira 1% tahun ke tahun bagi kedua-dua segmen.

Penganalisis berkata prestasi operasi yang berdaya tahan itu mengukuhkan pandangan bahawa kemerosotan harga saham MREIT lebih mencerminkan kebimbangan terhadap kadar faedah dan penilaian berbanding kemerosotan asas perniagaan.

Sehubungan itu, firma berkenaan mengekalkan OVERWEIGHT terhadap sektor MREIT dengan SREIT, PREIT dan IGBREIT sebagai pilihan utama. - DagangNews.com