Kilang lama di Johor tawar alternatif lebih menjimatkan berbanding fasiliti baharu – Penganalisis

KUALA LUMPUR 5 Nov – Kilang industri lama di Johor berpotensi menawarkan pulangan sewa lebih menarik dan menjana pendapatan lebih awal kepada pelabur, susulan perkembangan pesat sektor perindustrian di negeri itu.

Pengasas JS-SEZ Monitor, Nasser Ismail berkata, hartanah industri sedia ada yang masih mempunyai infrastruktur mencukupi boleh menjadi alternatif kepada kemudahan perindustrian moden, khususnya apabila kapasiti bekalan elektrik dan air mampu memenuhi keperluan bakal penyewa.

Menurutnya, terdapat perbezaan nilai yang semakin ketara antara hartanah industri lama dengan kemudahan moden yang dibina khusus untuk kegunaan industri.

Beliau berkata, pelabur tidak seharusnya menilai sesuatu hartanah berdasarkan harga pembelian semata-mata kerana kos pembaikan, naik taraf utiliti serta tempoh penyediaan kilang untuk diduduki turut mempengaruhi jumlah pelaburan keseluruhan.

“Kilang yang ditawarkan pada harga lebih rendah tetapi memerlukan perbelanjaan besar untuk menaik taraf sistem elektrik dan bangunan boleh menyebabkan kos keseluruhan lebih tinggi berbanding kemudahan baharu yang mempunyai harga permintaan lebih mahal.

“Perkara itu semakin relevan ketika Johor menyaksikan perkembangan sektor perindustrian, termasuk potensi pelaburan RM12 bilion yang dikenal pasti bagi Nexus Sedenak menerusi Belanjawan 2027 serta nilai pembangunan kasar (GDV) RM15 bilion yang diumumkan Southern Catalyst Sdn Bhd,” katanya lapor NST.

Kapasiti utiliti jadi pertimbangan utama

Nasser berkata, ketersediaan bekalan elektrik dan air perlu menjadi antara pertimbangan utama pelabur, terutama ketika aktiviti perindustrian dan pengembangan pusat data meningkatkan permintaan terhadap infrastruktur.

“Pusat data dan kilang konvensional lazimnya mempunyai keperluan pengagihan elektrik berbeza, dengan kebanyakan kilang menggunakan bekalan 11kV atau 33kV, berbanding sambungan 132kV atau 275kV bagi pusat data berskala besar.

“Bagaimanapun, kewujudan pencawang dan peralatan elektrik sedia ada tidak semestinya menjamin kapasiti bekalan mencukupi untuk menampung keperluan penyewa baharu.

“Justeru, pelabur disaran mendapatkan pengesahan daripada Tenaga Nasional Berhad (TNB) serta melantik perunding elektrik bertauliah bagi mengenal pasti kapasiti bekalan tersedia, keperluan sambungan dan kos naik taraf yang mungkin diperlukan,” jelasnya.

Perbezaan kos pelaburan cecah RM1.28 juta

Bagi menggambarkan kepentingan menilai kos keseluruhan, Nasser memberikan perbandingan dua buah kilang yang masing-masing mempunyai keluasan binaan 40,000 kaki persegi.

Walaupun sebuah hartanah mempunyai harga pembelian kira-kira 15% lebih tinggi bagi setiap kaki persegi, kos keseluruhan pelaburannya hanya RM14.01 juta berbanding RM15.29 juta bagi hartanah yang lebih murah.

Perbezaan itu menghasilkan potensi penjimatan sebanyak RM1.28 juta, susulan kos pembaikan dan naik taraf utiliti yang lebih rendah bagi hartanah berkenaan.

Berdasarkan andaian kadar sewa bulanan RM2 sekaki persegi dan penghunian penuh, kedua-dua kilang berkenaan boleh menjana pendapatan sewa kasar tahunan sebanyak RM960,000.

Namun, hartanah yang mempunyai kemudahan lebih baik menawarkan hasil sewa kasar indikatif sebanyak 6.9%, berbanding 6.3% bagi hartanah yang lebih murah.

Nasser berkata, keupayaan menyediakan kilang untuk diduduki enam bulan lebih awal juga boleh menjana tambahan pendapatan sewa kasar RM480,000 dengan andaian penyewa tersedia dalam tempoh berkenaan.

Senai-Kulai antara koridor berpotensi

Beliau mengenal pasti koridor perindustrian Senai-Kulai, Pasir Gudang serta Gelang Patah-Iskandar Puteri sebagai kawasan yang menawarkan peluang bagi pelaburan terpilih dalam hartanah kilang lama.

Bagaimanapun, peluang itu bergantung kepada keadaan fizikal bangunan, kapasiti utiliti, sekatan penggunaan tanah dan keperluan kawal selia yang perlu dipenuhi.

Menurutnya, Johor masih memerlukan taman perindustrian moden, namun tidak semua pengilang memerlukan kemudahan yang dibina khusus mengikut spesifikasi mereka.

Sebaliknya, peluang pelaburan terletak pada keupayaan mengenal pasti kilang lama yang boleh dinaik taraf secara ekonomik dan diposisikan semula untuk memenuhi permintaan pasaran, bukannya menganggap setiap hartanah yang ditawarkan pada harga rendah sebagai tawaran menguntungkan. - DagangNews.com