hamden12/08/2026 - 12:26 Oleh HAMDEN RAMLI editor@dagangnews.com KUALA LUMPUR 12 Ogos - Sasaran nilai pembangunan kasar (GDV) sebanyak RM3 bilion bagi projek perbandaran Sime Darby Property Bhd (SimeProp) di Kulai, Johor boleh dicapai tanpa memerlukan andaian rumit berdasarkan kos kemasukan tanah dan potensi pembangunan kediaman di kawasan berkenaan.
TA Research berkata, harga pemerolehan tanah sebanyak RM17.25 setiap kaki persegi (psf) berada dalam julat kira-kira RM15 hingga RM20 psf bagi transaksi tanah berskala besar terbaharu di kawasan Kulai–Sedenak.
"Kos kemasukan itu dilihat munasabah, manakala nisbah kos tanah kepada GDV sekitar 14% juga berada pada tahap yang wajar," katanya dalam nota penyelidikan.
Menurut firma itu, dengan mengandaikan keseluruhan 16.56 ekar tanah diserahkan bagi pembangunan jalan, baki tapak seluas kira-kira 540 ekar berpotensi menampung sekitar 3,900 unit kediaman bertanah.
Anggaran tersebut berdasarkan andaian kecekapan tanah kediaman sebanyak 60% serta kepadatan 12 unit bagi setiap ekar bersih.
"Dengan harga jualan purata (ASP) sekitar RM700,000 seunit, dalam julat RM600,000 hingga RM800,000 bagi penawaran kediaman bertanah semasa di Bandar Putra Kulai yang bersebelahan, komponen kediaman sahaja berpotensi menjana GDV sekitar RM2.7 bilion.
"Ini menunjukkan sasaran GDV RM3 bilion boleh dicapai tanpa memerlukan andaian yang agresif, sebelum mengambil kira komponen komersial yang dicadangkan," katanya lagi.
Artikel berkaitan: Sime Darby Property beli tanah 225.39 hektar di Kulai berharga RM418.5 juta bina perbandaran RM3 bilion
Firma penyelidikan itu berkata, pembangunan berkenaan berpotensi memberikan SimeProp saluran pertumbuhan jangka panjang yang kukuh, dengan komponen kediaman sahaja sudah mampu menyumbang sebahagian besar daripada sasaran GDV keseluruhan.
Pada masa sama, komponen komersial yang dicadangkan memberikan ruang untuk meningkatkan lagi nilai pembangunan projek tersebut.
Pembangunan perbandaran berkenaan dijangka merangkumi komponen kediaman bertanah dan komersial, dengan fasa pertama disasarkan untuk dilancarkan pada 2028, manakala keseluruhan pembangunan dijangka mengambil masa antara 10 hingga 15 tahun.
Sehubungan itu TA Research mengekalkan saranan 'Beli' terhadap SimeProp dengan harga sasaran (TP) RM2.10, berdasarkan 1.2 kali nilai buku sesaham (P/B) dengan premium ESG sebanyak 5%.
"Kami terus menyukai SimeProp berdasarkan saiz bank tanah perindustriannya yang besar, saluran pembangunan perbandaran yang pelbagai serta asas pendapatan berulang yang semakin berkembang," katanya.
Impak Kunci Kira-kira Terkawal
Dari segi pembiayaan, pemerolehan tanah di Kulai itu akan dibiayai melalui gabungan dana dalaman dan pinjaman.
Sekiranya keseluruhan harga pembelian dibiayai melalui hutang, gearing bersih pro forma ilustratif SimeProp bagi FY25 akan meningkat daripada 0.36 kali kepada 0.40 kali.
Penyelesaian transaksi disasarkan pada 2Q27, tertakluk kepada kelulusan yang diperlukan.
Firma penyelidikan itu tidak membuat sebarang perubahan terhadap unjuran pendapatan FY26–28 buat masa ini, sementara menunggu penyelesaian urus niaga.
Secara keseluruhan, firma penyelidikan melihat pemerolehan tersebut sebagai langkah strategik yang positif bagi SimeProp, khususnya untuk meningkatkan pendedahan kepada koridor Kulai–Sedenak yang dijangka mendapat manfaat daripada perkembangan JS-SEZ.
Walaupun SimeProp sudah mempunyai kehadiran di Johor menerusi Bandar Universiti Pagoh dan Taman Pasir Putih di Pasir Gudang, tapak baharu di Kulai dilihat menyediakan saluran pertumbuhan yang lebih besar melalui pembangunan kediaman dan komersial. - DagangNews.com
