Menilai semula peruntukan hartanah dalam dunia pelaburan berorientasikan hasil - Schroders

Kemunculan pendekatan portfolio menyeluruh atau total portfolio approach (TPA) sedang mengubah cara pelabur membina portfolio, sekali gus mentakrifkan semula peranan yang boleh dimainkan oleh hartanah di dalamnya.

Secara tradisinya, pelabur cenderung memperuntukkan pelaburan kepada hartanah sebagai kelas aset tersendiri, lazimnya berdasarkan sasaran peruntukan tetap. Namun, kaedah yang sekian lama diamalkan itu kini semakin dipersoalkan.

Apabila semakin ramai pelabur institusi menggunakan kerangka TPA, tumpuan beralih daripada peruntukan kelas aset yang telah ditetapkan terlebih dahulu kepada peranan setiap kelas aset dalam mencapai objektif portfolio yang lebih luas.

Perubahan ini berlaku pada saat penting bagi sektor hartanah. Selepas pelarasan semula harga yang ketara sepanjang 2022 hingga 2024, penilaian aset mula stabil, meskipun pemulihan masih tidak sekata antara sektor dan rantau.

Dalam keadaan ini, persoalannya bukan lagi sekadar berapa banyak modal yang perlu diperuntukkan kepada hartanah. Sebaliknya, persoalan yang semakin penting ialah apakah peranan hartanah dalam portfolio dan bagaimana peruntukan kepada aset itu boleh membantu mencapai matlamat khusus pelabur.

Rencana ini melihat bagaimana hartanah boleh disesuaikan dalam kerangka TPA, cabaran praktikal dalam melaksanakan pendekatan tersebut serta mengapa sesetengah pelabur semakin menggunakan portfolio hartanah terpelbagai sebagai kaedah pelaksanaannya.

Kemunculan pendekatan portfolio menyeluruh

Selama beberapa dekad, pelabur memperuntukkan modal merentasi kelas aset yang telah ditetapkan berdasarkan andaian jangka panjang mengenai risiko dan pulangan. Hartanah lazimnya mempunyai peruntukan tetap dalam kerangka tersebut.

Namun, semakin ramai pelabur institusi kini menerapkan elemen TPA dengan mengalihkan tumpuan daripada peruntukan mengikut kelas aset kepada sumbangan setiap pelaburan terhadap objektif keseluruhan portfolio.

Kemunculan TPA mencerminkan kesedaran lebih luas bahawa kerangka peruntukan aset tradisional kadangkala kurang memberikan penekanan terhadap hasil yang mahu dicapai. Dalam pendekatan tradisional, keputusan peruntukan dibuat terlebih dahulu sebelum proses pemilihan pelaburan.

Walaupun pendekatan itu menyediakan struktur dan disiplin, ia sering menganggap kelas aset sebagai kumpulan yang seragam, sekali gus menyembunyikan perbezaan ketara dalam kelas aset berkenaan.

TPA cuba menangani cabaran ini dengan memberi tumpuan kepada sumbangan setiap pelaburan terhadap keseluruhan portfolio. Dalam kerangka ini, pelaburan dinilai berdasarkan keupayaannya menghasilkan pendapatan, daya tahan terhadap inflasi, kepelbagaian, potensi pertumbuhan dan pengurusan kecairan.

Daripada memulakan dengan persoalan, “Berapa banyak hartanah perlu saya miliki?”, TPA bermula dengan beberapa persoalan berbeza:

• Apakah tahap pulangan yang mahu saya capai?

• Berapa banyak risiko yang sanggup saya tanggung?

• Berapakah pendapatan yang saya perlukan?

• Sejauh mana portfolio saya berdaya tahan terhadap inflasi?

• Berapa banyak kecairan yang saya perlukan?

Hanya selepas objektif tersebut ditetapkan, barulah perbincangan beralih kepada kelas aset dan pemilihan pelaburan. Dengan kata lain, strategi pelaburan menjadi hasil daripada objektif portfolio dan bukannya titik permulaan.

Persekitaran pelaburan hari ini turut memberikan nilai lebih tinggi kepada pendapatan yang berdaya tahan, perlindungan terhadap inflasi dan kepelbagaian berbanding beberapa tahun lalu. Kos pembiayaan yang lebih tinggi dan saluran pembangunan yang terhad meningkatkan kepentingan aset yang mampu memberikan hasil tersebut secara konsisten.

Melihat hartanah menerusi perspektif TPA

Melihat hartanah menerusi perspektif TPA bukan sahaja mengubah keputusan mengenai peruntukan, malah cara pelabur menilai kelas aset itu sendiri.

Hartanah tidak lagi dilihat sebagai satu bentuk pelaburan tunggal, sebaliknya menawarkan spektrum ciri risiko dan pulangan yang luas. Pelabur boleh memperoleh kombinasi pendapatan dan pertumbuhan modal yang berbeza-beza, selain mengubah pendedahan terhadap risiko pasaran, risiko pelaksanaan dan leveraj kewangan.

Fleksibiliti hartanah juga melangkaui peringkat kelas aset. Setiap sektor hartanah mempunyai sensitiviti ekonomi tersendiri dan boleh memainkan fungsi berbeza dalam portfolio.

Sebagai contoh, aset logistik dengan tempoh pajakan panjang boleh menunjukkan prestasi yang sangat berbeza daripada pembangunan pusat data. Platform penyimpanan kendiri pula mungkin mempunyai sedikit persamaan dengan portfolio perumahan sosial.

Hospitaliti, kediaman, logistik, penyimpanan kendiri dan hartanah tersenarai juga memberikan tindak balas berbeza terhadap pertumbuhan, inflasi dan kadar faedah.

Satu pendekatan yang digunakan secara meluas untuk menilai perkara ini ialah pemodelan faktor bagi menguraikan risiko kelas aset kepada pendedahan faktor. Dengan menguraikan pulangan hartanah kepada pendedahan faktor risiko asas, pelabur boleh memahami dengan lebih baik bagaimana setiap sektor menyumbang kepada objektif keseluruhan portfolio.

Penyelidikan terkini Schroders Capital menunjukkan sensitiviti terhadap faktor tertentu boleh berbeza mengikut jenis hartanah, sekali gus mewujudkan peluang kepada pelabur untuk menyasarkan hasil portfolio tertentu melalui peruntukan sektor dan bukan hanya bergantung kepada pendedahan hartanah secara umum.

Sebagai contoh, pelabur Amerika Syarikat yang mahu mengukuhkan ciri lindung nilai terhadap inflasi dalam portfolio boleh memberikan wajaran lebih tinggi kepada sektor seperti perumahan berbilang keluarga dan peruncitan kejiranan.

Ketahanan aliran tunai serta penetapan semula kadar sewa yang lebih kerap memberikan hubungan lebih kukuh dengan inflasi berbanding kebanyakan jenis hartanah lain sepanjang kitaran ekonomi.

Sensitiviti sektor hartanah teras AS terhadap faktor makro

Sumber: Schroders Capital, 2026.

Selain menjana pulangan, gabungan pelbagai sektor dan struktur pelaburan boleh meningkatkan kepelbagaian, daya tahan terhadap inflasi dan kecairan. Ini mengukuhkan peranan hartanah sebagai komponen pembinaan portfolio yang mempunyai pelbagai fungsi dan bukan sekadar satu peruntukan aset.

Persoalan seterusnya ialah, jika hartanah boleh memenuhi pelbagai peranan dalam portfolio, bagaimana pelabur harus membina pendedahan tersebut?

Cabaran TPA dalam membina portfolio hartanah

Bagi pelabur institusi besar, jawapannya mungkin kelihatan agak mudah. Sesetengah dana pencen dan dana kekayaan negara terbesar dunia mempunyai sumber untuk membina portfolio hartanah yang disesuaikan dengan keperluan masing-masing.

Mereka boleh melantik pengurus pakar, melabur secara langsung bersama pengendali, memperuntukkan modal kepada sektor tertentu serta mengurus pendedahan secara aktif merentasi rantau dan kitaran pasaran yang berbeza.

Pelabur institusi besar, misalnya, mungkin mempunyai peruntukan berasingan kepada logistik, kediaman, hospitaliti, hartanah operasi dan sekuriti tersenarai. Mereka juga boleh mengimbangi semula pendedahan tersebut secara dinamik apabila peluang berubah.

Namun, kebanyakan pelabur beroperasi dalam keadaan yang sangat berbeza.

Bank swasta, pengurus kekayaan, pejabat keluarga dan pelabur perantara sering berdepan kekangan dari segi tadbir urus, keupayaan operasi dan pentadbiran portfolio.

Membina dan mengekalkan portfolio hartanah terpelbagai memerlukan kepakaran khusus, keupayaan tadbir urus serta pemantauan berterusan merentasi pengurus, sektor dan rantau.

Saiz pelaburan minimum juga boleh menjadi kekangan. Akses kepada sektor hartanah khusus sering memerlukan komitmen modal yang melebihi had praktikal kebanyakan pelabur.

Menumpukan modal kepada sebilangan kecil mandat khusus pula boleh mewujudkan risiko yang tidak disengajakan, manakala menggunakan terlalu banyak pengurus boleh menambah beban pelaporan dan tadbir urus dengan ketara.

Secara teori, TPA menggalakkan pembinaan portfolio yang semakin canggih. Namun dalam pelaksanaannya, ia juga sering memerlukan tahap tadbir urus yang semakin canggih.

Akibatnya, ramai pelabur sebenarnya berdepan cabaran praktikal dan bukannya cabaran pelaburan. Mereka memahami manfaat membina portfolio berdasarkan pelbagai pemacu pulangan, tetapi tidak mempunyai sumber untuk membina dan mengurus secara aktif program hartanah pada skala institusi.

Persoalannya ialah bagaimana pelabur boleh mendapatkan akses kepada pelbagai pemacu pulangan hartanah tanpa perlu membina dan mengurus sendiri portfolio berskala institusi?

Peranan portfolio hartanah global

Jawapannya mungkin bukan melalui beberapa peruntukan yang dipilih secara teliti, tetapi satu peruntukan tunggal yang menyediakan tahap ketelusan sewajarnya untuk menunjukkan sumbangan positif terhadap hasil portfolio.

Portfolio hartanah global yang diurus secara aktif berpotensi memberikan akses kepada pelbagai fungsi hartanah menerusi satu peruntukan. Daripada mendapatkan pendedahan secara berasingan kepada setiap sektor, strategi dan rantau, pelabur boleh memperoleh akses kepada set peluang yang lebih luas.

Ini tidak bermakna prinsip TPA diketepikan. Dalam banyak keadaan, ia boleh dilihat sebagai mekanisme pelaksanaan prinsip tersebut, khususnya bagi pelabur yang tidak mempunyai skala mencukupi untuk membuat peruntukan melangkaui pasaran domestik.

Portfolio hartanah terpelbagai yang dibina dengan baik akan menggabungkan pelbagai pendedahan yang saling melengkapi. Ia boleh merangkumi sumber pendapatan, pertumbuhan, perlindungan terhadap inflasi, kepelbagaian geografi dan kecairan menerusi satu peruntukan.

Pelabur yang menggunakan TPA tidak semestinya perlu memiliki secara langsung setiap aset hartanah asas, meskipun mereka sewajarnya mendapatkan pendedahan kepada hartanah pasaran persendirian.

Apa yang diperlukan ialah kejelasan mengenai pendedahan yang dimiliki serta pemahaman tentang bagaimana pendedahan itu menyumbang kepada objektif keseluruhan portfolio.

Kejelasan itu juga boleh membantu pelabur membuat pilihan yang lebih terancang bagi bahagian lain dalam portfolio.

Dengan pemahaman lebih jelas mengenai hasil yang diperoleh daripada pendedahan hartanah, mereka boleh mengarahkan modal kepada kelas aset lain, termasuk aset cair tradisional yang lazimnya mempunyai tahap kepakaran dan maklumat lebih kukuh, bagi mengimbangi sasaran hasil mengikut matlamat kewangan khusus masing-masing.

Pelaporan telus hingga ke peringkat aset asas atau look-through reporting menjadi semakin penting dalam keadaan ini.

Pelabur semakin mahukan maklumat mengenai pendedahan geografi, peruntukan sektor, sumbangan pendapatan, tahap leveraj, ciri kecairan dan metrik kemampanan. Keupayaan memantau dan memahami fungsi portfolio mungkin lebih bernilai daripada keupayaan memegang setiap komponennya secara berasingan.

TPA mengubah asas pelabur

Kemunculan TPA telah mengubah secara asas cara ramai pelabur melihat peruntukan aset.

Daripada memberikan tumpuan kepada wajaran tetap bagi setiap kelas aset, pelabur semakin menumpukan perhatian kepada hasil yang mahu dicapai dan peranan setiap pelaburan dalam menghasilkan keputusan tersebut.

Apabila peluang berbeza mengikut sektor dan rantau, cabarannya bukan lagi berapa banyak hartanah yang perlu dimiliki, tetapi bagaimana hartanah boleh digunakan dengan sebaik-baiknya untuk mencapai objektif portfolio yang lebih luas.

Ini tidak semestinya bermaksud pelabur perlu meninggalkan satu peruntukan hartanah. Portfolio terpelbagai yang diurus secara aktif masih boleh mencapai pelbagai hasil menerusi satu peruntukan, dengan syarat pelabur mempunyai tahap ketelusan mencukupi untuk memahami bagaimana pendedahan asasnya menyumbang kepada pendapatan, pertumbuhan, daya tahan terhadap inflasi, kepelbagaian dan kecairan.

Bagi pelabur yang tidak mempunyai skala atau sumber untuk mengurus sendiri pelbagai strategi hartanah khusus, pendekatan ini boleh menawarkan laluan lebih praktikal untuk mencapai objektif yang sama.

Pada masa sama, pendekatan itu membolehkan pelabur menumpukan sumber dan kepakaran mereka kepada pengurusan bahagian lain dalam portfolio bagi mencapai matlamat keseluruhan portfolio. - DagangNews.com

Kieran Farrelly merupakan Ketua Pegawai Pelaburan Global, Hartanah & Ketua Real Estate Solutions, Schroders Capital; dan Miles McKechnie, Pengurus Produk, Real Estate Product, Schroders Capital